Nueva Ley de Copropiedad en Chile: Guía práctica para una gestión legal y digital

La Ley 21.442 de Copropiedad Inmobiliaria regula la administración de edificios y condominios en Chile y establece obligaciones para copropietarios, comités y administradores. Su aplicación se complementa con el reglamento de la ley publicado en 2025 y con modificaciones posteriores, entre ellas la Ley 21.842, publicada el 23 de septiembre de 2026.

Para una administración profesional, el desafío no es sólo conocer la normativa, sino mantener información financiera, acuerdos, documentos y antecedentes de la comunidad de forma ordenada y disponible.

1. Registro Nacional de Administradores de Condominios

La Ley 21.442 creó el Registro Nacional de Administradores de Condominios, administrado por el MINVU. El registro es único, público, obligatorio y gratuito para quienes ejercen como administradores de condominios, ya sea de manera remunerada o gratuita.

Una plataforma digital no reemplaza los requisitos de inscripción ni las responsabilidades legales del administrador, pero puede ayudar a mantener organizada la información de la comunidad y los antecedentes necesarios para desarrollar una gestión trazable.

2. Rendición de cuentas y contabilidad mensual

El artículo 21 de la Ley 21.442 obliga al administrador a rendir cuenta documentada y pormenorizada de su gestión mensualmente ante el comité de administración, en cada sesión ordinaria de la asamblea de copropietarios y al término de su administración.

La rendición debe incluir antecedentes de ingresos y gastos, remuneraciones y pagos de seguridad social, saldo de caja, cuentas bancarias y seguros. Además, el reglamento exige que la contabilidad represente fielmente la situación financiera del condominio con actualizaciones mensuales y que se presenten las cuentas bancarias e inversiones debidamente conciliadas.

Comunitia360 permite centralizar ingresos, egresos, cuentas bancarias, gastos comunes y reportes, lo que puede facilitar el orden de la información utilizada en estos procesos de control y rendición.

3. Asambleas, consultas y decisiones de la comunidad

La normativa contempla mecanismos de participación que incluyen asambleas presenciales, virtuales o mixtas y consultas por escrito, según las reglas y quórums aplicables a cada materia.

Las herramientas digitales pueden apoyar la comunicación y el respaldo de antecedentes, pero la validez de los acuerdos depende del cumplimiento de la Ley 21.442, su reglamento y el reglamento de copropiedad de cada comunidad.

4. Fondo común de reserva y control financiero

La Ley 21.442 exige considerar un fondo común de reserva destinado a cubrir gastos extraordinarios, urgentes o imprevistos. Este fondo también debe contemplar recursos proporcionales para obligaciones asociadas al término de contratos del personal.

El control del fondo debe integrarse con la contabilidad general de la comunidad. Mantener ingresos, egresos y reportes en un sistema centralizado puede facilitar la revisión del comité y la preparación de rendiciones, sin reemplazar las autorizaciones y acuerdos que exige la normativa.

5. Actualización 2026: Ley 21.842 y prevención de caídas

El 23 de septiembre de 2026 se publicó la Ley 21.842, que modificó la Ley 21.442 para incorporar medidas adicionales destinadas a prevenir caídas accidentales desde edificios.

Entre sus cambios, la ley establece que el reglamento de copropiedad no puede prohibir la instalación de sistemas adicionales de seguridad para prevenir caídas, como mallas de protección de alta resistencia o mecanismos de bloqueo o limitación de apertura de ventanas, aunque sí puede fijar estándares mínimos de calidad, instalación y mantención.

La modificación también incorporó el artículo 43 bis. Este contempla medidas de seguridad en unidades destinadas a vivienda ubicadas sobre el primer piso cuando residan niños o niñas de hasta doce años o personas con necesidades especiales que presenten un mayor riesgo de caídas. Quien se encuentre obligado por esta norma deberá informar al administrador sobre la instalación de la medida y entregar los antecedentes documentales correspondientes.

Importante: la obligación de instalación prevista en el artículo 43 bis no es exigible inmediatamente. El artículo transitorio de la Ley 21.842 dispone que será exigible una vez transcurridos veinticuatro meses desde su publicación en el Diario Oficial.

6. Digitalización como apoyo a una administración trazable

La Ley de Copropiedad no exige contratar un software específico. Sin embargo, la cantidad de información que debe manejar una administración —gastos comunes, ingresos, egresos, cuentas bancarias, residentes, proveedores, personal, reservas y reportes— hace conveniente contar con procesos que reduzcan la dispersión de antecedentes.

Comunitia360 está diseñado para centralizar esa operación y apoyar una administración más ordenada. El cumplimiento normativo sigue dependiendo de las decisiones, controles y actuaciones de quienes administran la comunidad.

Conclusión: información ordenada para una mejor gestión

La Ley 21.442 y sus modificaciones elevan las exigencias de organización, transparencia y seguridad en los condominios. Mantener documentación y registros accesibles facilita el trabajo del administrador, del comité y de la asamblea.

Si administras un edificio o formas parte de un comité, puedes conocer la plataforma Comunitia360 y evaluar cómo centralizar la información de tu comunidad.